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房地产企业财务风险分析及控制策略论文

发布时间:2018-12-20 16:34:13 来源:职称论 我要评论














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摘要:改革开放以来,我国房地产行业得到迅猛发展,现已成为国民经济发展的基础性产业,再加上房地产行业与机械业、建筑业等巨大的关联性,其已成为影响国家经济发展与国计民生的重要支柱型产业。但从整体上分析,我国房地产行业起步较晚,行业规范化程度比较低且根基不稳定,房地产企业具有风险高、投资数额大、周期长等特点,政府部门“有形之手”的调控,也加剧了房地产行业的运行风险。鉴于此,本文将探究房地产企业财务风险分析及控制策略,旨在为一线工作提供理论指导。

关键词:房地产企业;财务风险;投资风险;运营风险;收益分配风险
 
现阶段,房地产企业在国民经济发展中扮演着非常重要的角色,其自身的发展也带动着其他行业的迅速发展,这对保持社会稳定、国民经济持续发展有非常重要的意义。随着房产行业的快速发展,各种财务风险与日俱增。房地产企业属于大型开发类企业,其对于资金的需求量非常巨大,但大部分企业通过负债筹集的资金所占比例较大。相关调查研究显示,大部分房地产企业的负债约占总资产资金结构的一半以上,甚至部分企业负债经营。负债经营一方面加剧了企业的经营压力,一方面产生了诸多的财务风险,严重阻碍房地产企业的健康发展。下面,先讲一讲财务风险的概念。

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一、财务风险概述

财务风险指的是收益带来的未知性、不确定性,是风险的一个开支。财务风险研究的重点在于对资金运动的研究,是对经营对象在投资以及理财过程中的风险进行分析研究。财务风险研究重点关注不同经济主体资金运行情况,因资金运动所产生的损失、收益不确定性,均属于财务风险。在每一个企业中均或多或少的存在着

财务风险,企业管理人员无法消除财务风险,只能通过各种控制策略降低财务风险发生几率。财务风险具有广义和狭义之分,狭义的分财务风险是指筹资风险,也就是企业因借入资金而导致的各种财务压力增加,企业经营过程中的各种风险,因债务问题产生的财务风险。广义的财务风险指的是企业经营活动中所有与资金相关的各种风险,不仅包括损失还包括盈利, 是通过货币形式反映的财务状况。由于企业运行过程中的各种内外部因素影响,企业会在一定经营周期中无法达到预期目标或超出预期目标,从而带来收益或损失的不确定性。故而,在财务风险控制中,企业一方面需要关注筹资风险,更重要的是关注企业所有的经营活动,通过分析财务情况,确定企业运行中可能存在的各种风险。笔者认为,广义角度的财务风险是一个严谨、全面的概念,其直接贯穿企业资金运行全过程,对于风险的定义更为科学,在本文研究中是站在广义角度出发, 对财务风险进行识别。

财务风险具有如下特征:①客观性。企业在日常发展过程中,每时每刻均有发生财务风险的可能,这种风险是时刻存在的,且不能被操控,是很难被预知的客观存在。财务风险会存在于企业发展运行的各个阶段,管理人员不能无视它、回避它,只能通过选择合理方法去应对,只有这样才能减少不必要的财产损失。②全面性。企业发展的各个环节均存在着财务活动,只要有财务活动就会出现财务风险。但是,大部分企业管理人员的财务风险意识比较低,不能及时识别企业运行中的各种风险尤其是财务运行风险。财务风险是企业管理系统中矛盾的整体反应,其具有广泛性。③不确定性。企业管理、发展计划的改变,外部经营环境的改变,均会导致财务风险的产生。财务系统受多个因素影响,各种财务活动结果有诸多可能

性,在一定时期内发生财务风险的概率在0-100% 之间,企业必须注意防范和控制, 将企业运行风险降到最低。④损失性或收益性。风险与收益成正比关系,要想增加收益,企业财务风险也就越高;反之,如果企业想获取更大利益,其承担的风险也就越高,损失性与收益性共存。企业管理人员需要找到两者之间的平衡点,并站在企业发展实际上,合理做出选择。

二、房地产企业财务风险的成因

( 一 ) 外部原因
外部环境指的是我国整体的经济发展环境,社会宏观环境会对房地产行业会产生直接或间接影响。例如,同行竞争、自然环境等因素。鉴于外部环境的多变性, 其对房地产的影响力也不可估算,进而给房地产企业带来财务风险。具体来说:① 政策因素。现如今,越来越多的社会资源涌向房地产行业,这就使得国家经济发展过度依赖该行业,一旦房地产泡沫,势必会对国家经济造成严重影响。为了更好地保障房地产企业的良性运转以及国家经济的健康发展,我国出台了一系列的区域发展政策、货币以及土地供给等调控政策。区域发展政策是在我国经济发展水平不均衡的基础上制定的,通常会给予不同地区不同的经济政策支持,这就会导致部分地区房价波动,进而影响整个房地产企业。货币政策主要是通过调整货币供给量,影响银行向房地产企业发放的信贷额度。这些政策的制定以及变化会直接影响房地产企业的发展,部分政策会促进房地产行业的发展,有的则会制约房产企业发展。政策不断出台,就会带给房地产企业一次次不同的考验。宏观政策压力会给“高投资高回报”的房地产企业带来严重影响。② 同行业竞争。随着房地产行业的迅猛发展,越来越多的投资者加入到这一行业中去,现阶段,我国百亿级以上的大型房地产公司占据了 40% 以上的市场份额。但是,随着房地产数量的增加、近年来的宏观调控,整个行业发展速度变缓慢,同行竞争加剧。僧多粥少,各个房地产公司必须提升核心竞争力或改变市场战略,只有这样才能在房地产行业立足。良性市场竞争会促使企业提高市场竞争力,通过分析自身经营模式来谋求更大发展,进而促进房地产行业的顺利发展。换句话说,同行竞争不仅仅有弊端,房地产企业必须多关注竞争对手情况,才有可能降低企业财务风险。

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( 二 ) 内部原因
内部原因主要包括如下方面:

①房地产企业投资不合理。房地产企业在运行中,投入资金以及融资资金比例一旦失衡,就会出现资本结构偏差。若负债筹资较多,企业债偿压力就增加,财务风险加大。若企业完全依靠自身资金经营,则无法发挥财务杠杆作用,导致企业现金流运行缓慢,盈利下降。

②投资计划不到位。科学合理的投资决策将促进企业健康发展,错误投资策略将严重阻碍企业发展步伐。如果投资者对企业财务运行情况分析不到位,就会制定错误策略,进而出现财务风险预判不全面的问题。

③财务人员整体水平有待提升。由于忽略了财务管理的重要性,部分房地产企业将不具备专业知识、财务管理能力的人员安排在财务领导岗位上,而专业财务人员只能做出纳、记账员。另外,部分房地产企业财务人员知识老化、人员结构不合理、职业判断能力低,进而严重影响了财务管理质量的提升。还有部分房地产企业不重视财务人员的学习与培训,导致财务人员的风险意识低、缺乏责任心,其整体素质有待提升。

④监督不到位。部分房地产企业财务监督力度不足,部分企业甚至没有设置审计部门,即便设立了审计部门,也大多流于形式,尚未发挥内部审计的应有作用。

三、房地产企业财务风险的识别

( 一 ) 筹资风险

通常来说,房地产企业可通过债务筹资和股权筹资两种方式进行筹资。前者是指企业在自有资金基础上扩大经营规模或开展新项目,企业通过发行债券、向银行贷款等举债方式筹集资金。该种筹资方式的风险在于:合约到期,企业必须连本带利归还,但由于各种不可控因素的影响, 部分企业会无法按量偿还负债,进而产生负债风险。股权筹资指的是企业通过发售股权方式来筹资,但是股权自身具有特殊性,在企业经营过程中容易出现成本或数量改变。

( 二 ) 投资风险
投资风险主要包括如下方面:第一, 个别财务指标的局限性误导。在企业运营发展过程中,经常会出现个别财务指标的局限性误导问题。企业领导层为了提升房地产企业经营利润、改善市场份额,以个别财务指标为参照,盲目增加投资,这不可避免的会迅速增加企业现金流出量,增加企业对现金的需求,增加投资风险。第二,短期内支出增大风险。面临激烈的市场竞争,越来越多的企业会在经营战略上选择差异化、多元化发展策略,这势必会增加个性产品的资金投入量,在短期内企业支出的现金流会猛增。第三,非经营性投资。部分房地产企业在发展过程中,会过度的、盲目的进行非经营性投资,这部分投资会占用企业大量的现金资源,严重限制了现金流的合理运转。如果企业非经营性投资需求远远超过自身资金承受能力和预算,势必会导致大量的现金流,短时间内无法及时收回现金的话还会导致现金流断裂。

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( 三 ) 运营风险
控制好企业运营风险,对促进房地产企业健康运行有重要作用。企业运营风范比较宽泛,通常是指不确定因素对财务的影响,最重要的是企业管理人员在经营过程中的表现。例如,应收账款周转率可以反映一个企业应收账款的变现速度和管理

效率,应收账款周转率越高说明企业应收账款周转速度越快、流动性越强。近几年来,房地产企业收账款的周转率普遍波动较大,应收账款的管理缺乏稳定性,应收账款周转率逐年下降,在此项的管理能力不断趋弱。其次,运营风险还需要考虑到企业的文化、组织效能、管理水平、人员素质、内外部人员道德水平差异、有无监管部门等因素,这些因素都会直接或间接的对企业财务运行风险造成影响,增加企业风险发生的几率。

( 四 ) 收益分配风险
房地产企业生产经营过程中产生的利润可分为两部分,一部分分给股东,从而充分调动投资人员的积极性;一部分用于企业接下来的运营管理。如果房地产企业存留收益比较少,则企业无法及时偿还债务,而且后期发展所需的积累资金少, 严重影响企业健康发展。如下表分析: 2012-2014 年,A 房地产企业的净利润逐年减少,但仍为正数,有利润。2015- 2016 年,企业净利润为负数,亏损,未分配利润也下降,提示企业经营能力下降,直接会影响企业收益与股东投资收益。( 见表 1)

四、房地产企业财务风险的控制策略

( 一 ) 筹资风险的防范
筹资风险的防范措施主要有如下方面:第一,拓宽筹资渠道。传统银行贷款、预售房款等筹资方式很容易受到政府宏观政策的影响。故而,房地产企业必须拓宽融资渠道,重视合作开发项目、发行股票等筹资方式,通过多样化的筹资渠道进一步优化房地产企业自身的资本结构,提升房地产企业资金来源的稳定性与可靠性,这有利于房地产企业健康、持续发展。房地产企业应充分顾及收益和风险的平衡,考量影响企业资本结构的各种因素,确定最佳的融资规模。对于资本结构的优化,还要考虑资本结构弹性和财务灵活性的有效协调,并注意企业在不同资本筹集方式之间进行转换的可能性,实现资金的供求均衡,有效降低财务风险。第二,合理确定企业的举债规模。房地产企业必须立足于自身发展实际合理确定负债比例,优化资本结构,合理安排债务与权益资金比重,从而达到最优组合。当企业自身规模扩大且财务状况稳定时,企业管理人员应多关注外部环境,若投资利润超过借款利息率,企业需要合理提升负债比例;反之,投资利润低于借款利息,可适当降低负债比例。第三,及时关注利率变化。由于我国房地产行业起步晚,市场尚不成熟,诸多制度并不完善,更容易受到利率变动等相关政策的影响。故而,房地产企业应重点关注利率变动等货币政策的调整步调和趋势,合理确定最佳融资机会。

( 二 ) 投资风险的防范
财务决策的正确与否直接关系到财务管理工作的成败,经验判断和主观决断会使决策失误的可能性大大增加。为防范投资风险,企业必须采用科学的决策方法。在决策过程中,应充分考虑影响决策的各种因素,尽量采用定量计算及分析方法并运用科学的决策模型进行决策。对各种可行方案要认真进行分析评价,从中选择最优的决策方案,切忌主观臆断。投资风险的防范措施可从如下方面入手:①加强项目可行性分析。相对来说,房地产企业的消费市场狭窄,很容易受到外部政策影响,再加上资金需求量大等情况,故而需要加强投资项目可行性分析,预测项目开发成本以及需求量,充分考虑投资效益、投资额、市场、政治等多种因素,及时预测投资风险并制定针对性解决措施,保障投资的科学性与合理性。笔者建议,必须加强投资方案的可行性分析,积极建立专业的市场调研小组进行市场调研,动态关注市场供需关系以及竞争对手情况,及时获取全面、真实的数据信息,依据客观数据进行决策,进一步降低投资项目的盲目性。财务部门也需要强化资金预算审核, 加强方案可行性分析,探究项目回收期、投资周期,合理评估项目风险,权衡利弊,给予综合性审核意见。②积极进驻商业地产。从整体上来看,我国住房开发的盈利空间逐步缩减,故而房地产企业可以积极进驻商业地产,优化建筑开发模式, 促进企业健康成长。

( 三 ) 运营风险的防范
运营风险的防范措施可从如下方面入手:①采用多元化销售模式。房地产企业要结合往年销售情况确定销售淡旺季,针对性制定销售策略。例如,在销售旺季, 房地产企业需要放缓开发节奏,适当提升产品价格,从而赚取更多利润。在销售淡季,房地产企业需要采取多种促销方案, 例如,免三年物业费、老带新优惠等。在房地产行业比较浮躁的情况下,可通过这样的弹性销售模式,更好的帮助房地产企业把握销售节奏,尽可能降低资金流断裂风险。另外,房地产企业还可以针对性做好项目开发前评估、商品房销售中营销以及销售后服务三个环节的工作,从细微处入手,尽可能降低企业运营风险。②优化成本费用管理方案。我国大部分房地产企业的成本使用效率比较低,在市场竞争日趋激烈的今天,房地产企业必须重视成本费用管理方案,将成本管理职责划分到每位员工身上,责任到人,权责明确。只有这样才能提高工作人员工作效率和物资使用效率,避免不必要的成本浪费。③产品质量是房地产企业发展的基础,房地产企业要提升核心竞争力,就必须提高产品的核心竞争力。对房地产企业来说,产品既包括楼盘,也包括服务和管理。目前,我国房地产企业的产品趋于同质化,因此, 房地产企业应结合开发地的现有资源、自身经验优势、当前市场需求,打造出有特色的房地产项目,避免同质化竞争。

( 四 ) 收益分配风险的防范
房地产企业必须重视收益分配风险防控,立足于自身发展实际制定合理的受益分配政策方案。在制定方案之前,必须充分考虑股东利益、企业战略发展计划,综合考虑、统筹规划,制定合理的利益分配方案。对于发展中的房地产公司,笔者建议低正常股利联合额外股利模式,也就是在盈利多或少的情况下均需要支付一定的低股利,若企业盈利额增加需要适当提高额外股利比例,若企业的盈利状况不佳, 支付低股利即可。房地产市场的波动情况
较大,房地产企业应制定灵活的股利分配方案,低正常股利联合额外股利模式可以成为大部分企业的主导分配模式。

此外,面对不断变化的财务管理环境,企业应设置高效率的财务管理机构, 配备高素质的财务管理人员,建立健全财务管理规章制度,强化财务管理的各项基础工作,及时了解国家有关房地产行业的法律法规变化,在其允许的框架内开展各项活动,使企业财务管理系统有效运行, 以防范因财务管理系统不适应环境变化而产生的财务风险。

五、结语

综上所述,本文以财务风险以及房地产企业财务风险的成因为切入点,详细分析了房地产企业财务风险的识别策略,并从筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等环节,详细论述了房地产企业财务风险的控制策略,多角度入手,以期更好的推动房地产企业健康、可持续发展。

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